Le 12 octobre, les dernières données DVF ont été publiées, et depuis trois semaines les analyses de prix se multiplient.
Ces chiffres sont exacts. Ils décrivent aussi un marché d'il y a plusieurs mois, et c'est ce décalage que je vous propose de regarder cette semaine.
Les données DVF, les demandes de valeurs foncières, sont publiées par l'administration fiscale deux fois par an, en avril et en octobre. L'édition du 12 octobre 2026 recense les ventes signées jusqu'au 30 juin 2026.
Nous sommes le 31 octobre. Pour juillet, août, septembre et octobre, DVF ne dit encore rien, et la prochaine édition est attendue en avril 2027, au rythme semestriel habituel.
Autre particularité : chaque mise à jour peut aussi ajouter des ventes plus anciennes à des années déjà publiées. La photo du passé continue donc de se compléter après sa publication.
C'est le point que l'on oublie le plus souvent. Quand DVF indique une vente de juin, il s'agit de la date de signature de l'acte chez le notaire. Le prix, lui, a été convenu bien avant :
Une vente que l'on découvre en octobre a donc souvent été négociée en mars ou en avril. Pour la plus récente de l'édition, un prix convenu fin mars a six à sept mois au 31 octobre.
Les analyses de prix qui paraissent ces jours-ci s'appuient sur ces ventes, et les simulateurs d'estimation s'appuient notamment sur ces mêmes données. Un prix « du jour » affiché par un outil en ligne est ainsi construit sur des négociations qui datent d'avant l'été.
Ces données sont précieuses et je les utilise moi-même. Elles donnent le prix auquel les biens se sont réellement vendus, avec une précision qu'aucune opinion ne remplace. Je ne m'y limite pas : j'utilise aussi les données des notaires, un peu plus récentes, mes propres ventes, et surtout ce que je vois sur le terrain à Genas. C'est pourquoi chaque chiffre de ma page prix immobilier à Genas porte sa date d'arrêté et la taille de son échantillon : un prix se lit avec sa date.
Les trois se complètent. Les confondre conduit à croire que le prix d'hier est le prix d'aujourd'hui.
À Genas comme ailleurs, le marché bouge chaque semaine. Les acheteurs comparent, les offres arrivent, les critères évoluent : la semaine dernière, je parlais de ce qui fait pencher les propriétaires entre deux offres équivalentes. Ces signaux n'apparaissent dans aucune base publique, et pourtant ils disent où se situe le prix aujourd'hui.
Pour chaque bien, Au carré suit cinq indicateurs de commercialisation : le nombre de vues, le nombre de contacts, le nombre de visites, les retours de visite et les offres. Ils racontent le marché de la semaine, là où DVF raconte celui de l'an dernier. Pour l'ambiance générale de ces dernières semaines, la page marché immobilier à Genas est mise à jour chaque mois.
Les chiffres nous disent à combien les maisons se sont vendues hier. Votre maison, elle, se vend aujourd'hui.
Vous voulez savoir ce que vaut votre maison aujourd'hui, et pas seulement hier ? La mise Au carré est une analyse complète avant la mise en vente : ventes comparables datées, observation du marché du moment, stratégie.
L'épisode précédent est ici : Cette semaine à Genas #19.
Les ventes signées jusqu'au 30 juin 2026. Les ventes de juillet à octobre ne seront visibles qu'à la prochaine mise à jour, attendue en avril 2027 au rythme semestriel.
Oui, elles reposent sur des actes de vente réels. Leur limite est le temps : elles décrivent des ventes passées, signées plusieurs mois avant leur publication.
La date affichée est celle de l'acte chez le notaire. Le prix a été convenu environ trois mois plus tôt, selon les dossiers.
En croisant les ventes comparables, avec leur date, et ce que le marché montre en ce moment : visites, retours des acheteurs et offres reçues.
Non. DVF reste la base de référence pour connaître les prix réellement signés. Elle se complète par l'observation du marché actuel.
La mise Au carré d'Au carré, c'est un audit de votre maison, chez vous. Je vous donne mon avis sur ce qui a un impact positif ou négatif sur sa valeur, puis je vous préconise les actions qui améliorent sa qualité perçue. Vous pouvez la faire à tout moment, que vous vendiez ou non.