Prix immobilier à Genas : données réelles et analyse mai 2026

Les données présentées ici croisent deux sources : les Demandes de Valeurs Foncières (DVF), base officielle DGFiP recensant toutes les transactions enregistrées en France, et les observations terrain d’Au Carré sur les transactions réalisées à Genas et dans l’Est lyonnais depuis 2008. Les données DVF couvrent la période 2020 à 2025. Les données 2026 T1 portent sur les transactions enregistrées entre janvier et mars 2026.

Dernière mise à jour : mai 2026.

Prix médian au m² à Genas — maisons

Année	Prix médian/m²	Transactions	Évolution
2020	4 480 €	83	–
2021	4 766 €	125	+6,4%
2022	5 025 €	98	+5,4%
2023	4 864 €	91	-3,2%
2024	4 572 €	61	-6,0%
2025	4 482 €	58	-2,0%
2026 T1*	4 230€	10	–

*2026 T1 : données DVF janvier-mars 2026. Volume partiel, médiane à interpréter avec prudence.

Prix médian au m² à Genas — appartements

Année	Prix médian/m²	Transactions	Évolution
2020	4 484 €	33	—
2021	4 687 €	49	+4,5%
2022	4 892 €	73	+4,4%
2023	4 851 €	43	-0,8%
2024	4 177 €	46	-13,9%
2025	3 759 €	48	-10,0%

Les données 2026 T1 sur les appartements portent sur 4 transactions, un volume insuffisant pour une médiane fiable. Le signal directionnel est à la baisse.

Ce que ces chiffres disent

La correction est réelle mais inégale selon les segments. Sur les maisons, Genas recule de 11 % entre son pic de 2022 et 2025, pour s’établir à 4 482 €/m² sur l’année complète. C’est une correction mesurée, meilleure que la plupart des communes de l’Est lyonnais sur la même période, sur la base des données 2024 disponibles.

Sur les appartements, la correction est plus marquée : -23 % entre 2022 et 2025, avec une médiane à 3 759 €/m² sur 48 transactions. Ce segment subit à la fois la remontée des taux et un volume de transactions faible à Genas, ce qui amplifie mécaniquement la volatilité des chiffres.

L’effet post-Covid est lisible : 2021 est l’année du rattrapage, avec des volumes qui progressent — 125 transactions de maisons contre 83 en 2020 — et des prix qui suivent jusqu’en 2022. La correction entamée en 2023 efface une partie de cette hausse sans revenir au niveau de 2020 sur le segment maisons.

Le premier trimestre 2026 sur les maisons (10 transactions, médiane à 4 230 €/m²) constitue un signal de poursuite de la correction. Ce volume reste trop limité pour une lecture définitive de la tendance 2026.

Genas dans son environnement — maisons 2024

Commune	Prix médian/m²	Évolution 2022→2024
Genas	4 572 €	-9%
Chassieu	4 325 €	-13%
Saint-Bonnet-de-Mure	4 086 €	-7%
Meyzieu	3 976 €	-12%
Saint-Laurent-de-Mure	3 551 €	-21%

Genas reste la commune la plus chère de l’Est lyonnais sur le segment maisons, avec la correction la plus modérée. Saint-Laurent-de-Mure enregistre la plus forte correction, -21 % en deux ans. Les données détaillées par commune sont disponibles sur les pages prix immobilier à Chassieu, prix immobilier à Meyzieu, prix immobilier à Saint-Bonnet-de-Mure et prix immobilier à Saint-Laurent-de-Mure.

Les prix par secteur à Genas

Genas regroupe quatre secteurs au profil de marché distinct. Les moyennes communales masquent des écarts réels. Voici ce que les 132 transactions enregistrées entre novembre 2024 et mars 2026 indiquent secteur par secteur, sur les deux segments maisons et appartements.

Genas Azieu

Azieu concentre le volume principal du marché genassien. Sur 30 transactions de maisons enregistrées entre novembre 2024 et mars 2026, la fourchette va de 2 949 à 5 312 €/m², avec une médiane à 4 560 €. C’est le secteur le plus liquide de Genas, et le plus révélateur de ce que l’état d’un bien fait réellement au prix.

La dispersion est structurelle. Rue Renée Barge, trois maisons identiques construites en 2013 ont signé à 4 285, 4 551 et 4 940 €/m², soit 655 €/m² d’écart sur la même rue pour le même produit. L’orientation, l’état des finitions et la qualité des extérieurs expliquent la différence, pas la localisation.

Le haut de marché Azieu se confirme sur la période récente. Rue de la Seiglière, trois maisons construites entre 2008 et 2015 ont signé entre 4 570 et 5 312 €/m², dont deux transactions en début 2026 au-dessus de 5 200. Ce segment, bâti récent bien entretenu sur terrain clôturé, résiste mieux que le reste du marché.

Les grandes surfaces de l’ancien affichent les €/m² les plus bas du panel, même rénovées. Ce n’est pas un signal de faiblesse de prix : 548 500 € pour une maison de 186 m² rénovée rue Jean Jaurès donne 2 948 €/m², mais le prix absolu est cohérent avec le marché. Les acheteurs raisonnent d’abord en budget global, pas en ratio au m² sur les grandes surfaces.

Sur les appartements, 22 transactions entre novembre 2024 et mars 2026 indiquent une médiane à 3 400 €/m², avec une fourchette de 2 191 à 5 632 €/m². L’année de construction est le premier déterminant. Les appartements des résidences Gambetta des années 1994-1999 signent entre 2 521 et 3 285 €/m². Les T3 de la résidence rue Jean Jaurès (2005) gravitent entre 3 183 et 4 259 €/m² selon l’étage et la surface. Les T2 rue Jean Raymond Gabriel (2013), programme récent bien placé, atteignent 4 854 et 5 632 €/m², les deux valeurs les plus élevées du panel. Sur le même secteur, l’écart entre le stock des années 1990 et le bâti 2013 dépasse 2 000 €/m².

Genas Centre

Le Centre affiche le plafond le plus élevé de la commune et la fourchette la plus large. Sur 32 transactions de maisons entre novembre 2024 et mars 2026, la médiane s’établit à 4 465 €/m², avec une fourchette de 2 953 à 7 982 €/m². Six transactions dépassent 6 000 €/m² : ce segment n’existe pas dans les autres quartiers de Genas.

Ces valeurs hautes ne sont pas des accidents. Route de Lyon, une maison de 171 m² sur 1 633 m² de terrain, construite en 1983 et entièrement rénovée, a signé à 7 982 €/m² en septembre 2025. Rue des Combes, une maison de 214 m² sur 2 714 m² de terrain a atteint 7 307 €/m² en juillet 2025. Rue du Château d’Eau, 7 142 €/m² pour 121 m² sur grand terrain en février 2026. Ces trois transactions ont en commun un foncier rare, une rénovation soignée et une implantation sans vis-à-vis. C’est le segment des maisons de caractère du Centre qui tire le plafond vers le haut, un segment absent des autres secteurs genassiens.

À l’inverse, les pavillons des années 1968-1983 sans travaux récents signent entre 3 000 et 3 700 €/m². L’écart entre une maison rénovée et une maison d’origine sur le même secteur peut dépasser 4 000 €/m² à surface égale. Nulle part ailleurs à Genas la rénovation ne produit un levier aussi fort. Pour les biens qui nécessitent des travaux, l’arbitrage entre prix d’achat et budget rénovation est déterminant. La page dédiée aux maisons à rénover à Genas aborde ces logiques concrètement.

Sur les appartements, 33 transactions entre novembre 2024 et mars 2026 indiquent une médiane à 4 384 €/m², la plus haute des quatre secteurs sur ce segment. La fourchette va de 2 673 à 5 524 €/m². Les Grandes Terres, programme neuf livré en 2025 en Centre-ville, a enregistré deux transactions à 5 302 et 5 524 €/m² : premier signal clair que le neuf à Genas Centre dépasse durablement les 5 300 €/m². Les programmes 2013 (rue de l’Egalité, rue Curie) gravitent entre 4 720 et 5 288 €/m². La résidence rue Pasteur (2000-2008) constitue un cluster structurellement bas à 3 180-3 850 €/m², lié à la qualité du programme et à son environnement. Le vieux bâti sans rénovation plafonne à 2 700-2 720 €/m², même bien situé.

Genas Vurey

Vurey présente une médiane à 4 000 €/m² sur 11 transactions de maisons entre novembre 2024 et mars 2026. La fourchette va de 3 367 à 5 540 €/m². Le secteur rue Éric Tabarly tire vers le haut : deux maisons de 2001 sur grands terrains ont signé à 4 540 et 5 540 €/m². Le reste du secteur, plus pavillonnaire, gravite entre 3 400 et 4 400 €/m² selon l’état et la surface.

Rue Louise, deux maisons de même époque (1965-1966) sur la même rue affichent 3 544 et 5 256 €/m² : 1 700 €/m² d’écart expliqués par la rénovation, pas par la localisation. La règle est constante sur l’ensemble du marché genassien : l’état prime sur tout.

Vurey est un secteur pavillonnaire. Le segment appartements est inexistant dans ce quartier.

Genas Ratabizet

Ratabizet est le secteur le moins demandé de Genas, avec 4 transactions de maisons sur dix-sept mois et une médiane à 3 832 €/m², fourchette de 3 388 à 4 336 €/m². Sa position excentrée, à proximité immédiate de la zone d’activités, pèse sur l’attractivité résidentielle. Les acheteurs familiaux qui cherchent à Genas se positionnent prioritairement sur Azieu ou le Centre. Ratabizet attire un profil plus contraint par le budget, et cette réalité se lit dans les chiffres. Comme Vurey, le segment appartements est inexistant dans ce secteur.

Ce que les données DVF ne montrent pas

Les données DVF enregistrent toutes les transactions sans distinction de qualité. Elles ne différencient pas une maison rénovée d’une maison d’origine, un bien bien orienté d’un bien sur rue passante, une surface habitable optimisée d’un plan années 70 non retouché.

À Genas, les écarts entre deux maisons de même surface dans le même quartier peuvent atteindre 15 à 20% selon l’état, l’orientation, l’implantation sur la parcelle et la possibilité d’extension ou de piscine. Pour les biens qui nécessitent des travaux, l’arbitrage entre prix d’achat et budget rénovation à Genas est déterminant — la page dédiée aux maisons à rénover à Genas aborde ces logiques concrètement.

Ce que la moyenne DVF ne capture pas, c’est précisément là où se joue l’estimation juste d’un bien spécifique.

Prix affiché, prix signé : deux réalités

Le prix affiché n’est pas le prix vendu. L’écart entre les deux dépend du positionnement initial, de la cohérence avec le marché au moment du lancement, de la qualité de la présentation et du temps passé en vente.

Un bien qui stagne accumule des jours de marché. Les acheteurs le voient, en concluent qu’il y a un problème, et négocient d’autant plus fort. La décote finale dépasse souvent l’écart initial entre le prix demandé et le prix juste. C’est pour ça que le positionnement prix initial est la décision la plus importante d’une vente — pas la plus facile à prendre, mais la plus déterminante.

L’analyse du marché immobilier à Genas — tension offre/demande, délais constatés, profils d’acheteurs actifs — complète la lecture des prix pour décider du bon positionnement.

Volume de transactions à Genas

Le volume de transactions maisons à Genas a nettement reculé depuis le pic de 2021. De 125 transactions en 2021, on passe à 61 en 2024 et 58 en 2025, une baisse de plus de 50 % en quatre ans. Ce recul reflète la remontée des taux, le retrait de certains vendeurs qui attendent, et une demande plus sélective.

Un marché avec moins de transactions n’est pas nécessairement un marché difficile. C’est un marché où la qualité du positionnement compte encore plus. Les biens bien préparés et bien estimés se vendent. Les autres stagnent. Les résultats d’Au Carré à Genas illustrent ce que ça change concrètement sur les délais et les prix obtenus.

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² à Genas en 2025 ?

Sur le segment maisons, le prix médian DVF sur l’année 2025 complète est de 4 482 €/m² sur 58 transactions, en recul de 2 % par rapport à 2024. Sur les appartements, il s’établit à 3 759 €/m² sur 48 transactions, en recul de 10 % par rapport à 2024. Le premier trimestre 2026 sur les maisons (10 transactions) indique une médiane à 4 230 €/m², un signal de poursuite de la correction à confirmer sur un volume plus large.

Quel est le prix au m² à Genas selon le quartier ?

Les écarts sont significatifs sur les deux segments. Sur les maisons, entre novembre 2024 et mars 2026 : Azieu affiche la médiane la plus élevée à 4 560 €/m² sur 30 transactions (fourchette 2 949-5 312) ; le Centre s’établit à 4 465 €/m² sur 32 transactions, avec un plafond à 7 982 €/m² sur les maisons de caractère rénovées, un segment absent des autres secteurs genassiens ; Vurey gravite autour de 4 000 €/m² sur 11 transactions ; Ratabizet s’établit à 3 832 €/m² sur 4 transactions. Sur les appartements, le Centre affiche la médiane la plus haute à 4 384 €/m² sur 33 transactions, porté par les programmes récents et le neuf 2025 au-dessus de 5 300 €/m² ; Azieu se situe à 3 400 €/m² sur 22 transactions, avec des écarts importants selon l’année de construction. Vurey et Ratabizet ne disposent pas de marché appartements constitué.

Genas est-elle la commune la plus chère de l’Est lyonnais ?

Oui, sur le segment maisons. Genas se maintient en tête devant Chassieu (4 325 €/m² en 2024), Saint-Bonnet-de-Mure (4 086 €) et Meyzieu (3 976 €). Cet écart s’explique par la qualité du cadre de vie, la proximité de Lyon et de l’aéroport, et la rareté du foncier disponible.

Les prix immobiliers baissent-ils à Genas ?

La correction se poursuit sur les deux segments. Sur les maisons, la médiane 2025 s’établit à 4 482 €/m², en recul de 2 % par rapport à 2024 et de 11 % par rapport au pic de 2022. Sur les appartements, la baisse est plus marquée : -10 % en 2025 et -23 % depuis le pic de 2022. Le premier trimestre 2026 sur les maisons (4 230 €/m², 10 transactions) suggère une poursuite de la correction, à confirmer sur un volume plus large.

Le prix au m² est-il fiable pour estimer mon bien ?

C’est un repère utile, pas un calcul automatique. Les moyennes DVF agrègent des biens très différents — état, orientation, implantation, potentiel d’extension. À Genas, l’écart entre deux maisons comparables peut atteindre 15 à 20 % selon ces critères. Rue Renée Barge à Azieu, trois maisons identiques construites en 2013 ont signé entre 4 285 et 4 940 €/m², soit 655 €/m² d’écart sur la même rue. Une estimation immobilière à Genas intègre ces paramètres que les moyennes ne capturent pas.

Comment décider du bon prix de vente ?

Le prix juste n’est pas le prix le plus élevé possible. C’est le prix qui génère des visites qualifiées rapidement. La Mise au Carré est conçue pour ça : analyser votre bien, le marché au moment de la décision, et construire un positionnement argumenté.

Source des données : Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP / data.gouv.fr, accès Patrim. Données 2025 et 2026 T1 : 132 transactions sur périmètre commune de Genas (77 maisons, 55 appartements). Observations terrain : Au Carré, agence immobilière à Genas depuis 2008.