Cette semaine à Genas, j'ai reçu dix demandes d'estimation. Dix.
À cela s'ajoutent deux demandes de La mise Au carré, donc des propriétaires qui commencent à préparer leur bien avant même de le mettre en vente. Et trois appels de propriétaires dont le bien est déjà en vente, parfois depuis un moment, et qui ne se vend pas.
En cette rentrée, il se passe donc quelque chose. Beaucoup de propriétaires envisagent de vendre, beaucoup de biens arrivent ou sont déjà sur le marché.
C'est le point de bascule de cette rentrée. Ce n'est pas un marché sans activité, j'ai rarement eu autant de demandes. Mais l'activité est du côté des vendeurs.
Quand l'offre augmente et que la demande reste stable, le rapport de force se déplace. Un acheteur qui a le choix devient sélectif. Il compare, il attend, il élimine.
Concrètement, pour un propriétaire qui vend dans les prochains mois, deux choses deviennent décisives.
Le prix auquel vous arrivez sur le marché. Dans un marché où les acheteurs comparent, le prix de départ n'est pas une hypothèse de travail : c'est un filtre. Les niveaux constatés localement sont sur ma page prix immobilier à Genas.
La façon dont votre bien est présenté. C'est le point que la plupart des vendeurs sous-estiment, et c'est celui qui se travaille le mieux. Quand trois maisons comparables sont en ligne au même prix, celle qui est bien préparée et bien montrée passe devant. Si votre bien est en vente depuis plusieurs semaines sans offre, la question n'est presque jamais « y a-t-il des acheteurs », mais « pourquoi les acheteurs présents ne choisissent-ils pas celui-là ». C'est le sujet que je traite sur ma maison ne se vend pas à Genas.
Ça tombe bien : cette semaine, j'ai refait le site de fond en comble. Avec une idée simple, vous permettre de voir les biens plus facilement.
Je voulais supprimer l'attente entre deux pages et entre deux annonces. Vous cliquez, ça s'affiche. Sur un téléphone, en 4G, la différence est franche.
Sur la liste des biens à vendre, vous faites maintenant défiler les photos de chaque annonce sans l'ouvrir, un peu comme sur Airbnb. Vous regardez les premières vues, vous voyez si le bien peut vous correspondre, et vous continuez. Plus besoin d'ouvrir, de revenir en arrière, d'ouvrir la suivante.
C'est la nouveauté à laquelle je tenais le plus. Vous savez que je travaille beaucoup sur la projection, l'aménagement et les travaux, pour aider à comprendre le potentiel d'une maison ou d'un appartement.
Mais je veux que ce soit parfaitement clair. Ce qui existe doit rester ce qui existe, et une projection doit rester une projection. Directement dans les photos, vous faites glisser un curseur : d'un côté le bien tel qu'il est aujourd'hui, de l'autre ce qu'il pourrait devenir après aménagement ou travaux.
L'objectif n'est pas de montrer un bien plus beau qu'il ne l'est. C'est de montrer ce qu'il est, et ce qu'il pourrait devenir. La différence tient en un mouvement de doigt, et elle est honnête.
Si le nombre de biens à vendre continue d'augmenter alors que le nombre d'acheteurs reste limité, l'écart se fera de plus en plus sur trois choses : le prix, la préparation du bien, et la façon de le présenter. Les trois se décident avant la mise en vente, pas après trois mois sans visite.
Je continue de suivre ce qui se passe dans les prochaines semaines. Cette rentrée devient intéressante. Pour le contexte plus large, je tiens à jour ma page marché immobilier à Genas, et l'épisode précédent est ici : Cette semaine à Genas #11.
Y a-t-il plus de vendeurs que d'acheteurs à Genas en cette rentrée ?
C'est ce que j'observe depuis le retour de vacances : dix demandes d'estimation en une semaine, deux préparations de bien avant mise en vente, trois propriétaires dont le bien est déjà en vente sans trouver preneur. L'activité est réelle, mais elle vient surtout des vendeurs.
Faut-il vendre maintenant ou attendre ?
Si l'offre continue d'augmenter, attendre signifie arriver sur un marché plus fourni, donc plus sélectif. Ce qui compte n'est pas la date, c'est d'arriver au bon prix et avec un bien préparé.
Pourquoi mon bien ne se vend-il pas alors qu'il y a des acheteurs ?
Parce que les acheteurs présents choisissent autre chose. Dans un marché où l'offre s'étoffe, un prix mal positionné ou une présentation faible suffisent à faire passer un bien après les autres.
À quoi sert un avant/après sur une annonce ?
À montrer le potentiel d'un bien sans tromper personne. L'état actuel et la projection sont sur la même image, séparés par un curseur que vous déplacez vous-même.
La mise Au carré est une analyse complète avant toute mise en vente : positionnement de prix, arbitrage travaux, points bloquants, stratégie de présentation. Une heure chez vous, sans engagement, quel que soit l'horizon de votre projet.
