En estimation, je visite une maison de 140 m² à Genas. Je fais le tour et, assez rapidement, je me pose une question : mais ils sont où, les 140 m² ?
Parce qu'en immobilier, quand on vous dit qu'une maison fait 140 m², la première question devrait presque être : 140 m² de quoi ? Une même maison peut avoir plusieurs surfaces différentes, et elles peuvent toutes être justes. Je vous explique, en gardant toujours la même maison.
Voir la vidéo : Maison de 140 m² : mais ils sont où, les mètres carrés ?
Imaginez qu'on regarde notre maison d'en haut. L'emprise au sol, c'est, pour simplifier, l'empreinte de la construction sur le terrain.
Elle vous intéresse surtout si vous voulez agrandir, parce que le plan local d'urbanisme peut fixer une emprise au sol maximale sur votre parcelle.
Et attention, on regarde bien l'empreinte de la construction : notre terrasse couverte par un auvent, par exemple, peut participer à l'emprise au sol.
Celle-là, son nom est assez clair : elle sert notamment à calculer vos taxes d'urbanisme.
On regarde essentiellement les surfaces closes et couvertes, d'une hauteur supérieure à 1,80 m. Et là, petit piège : notre garage peut compter, alors qu'il n'est évidemment pas habitable. À l'inverse, notre terrasse ouverte sous son auvent, qui participait à l'emprise au sol, ne rentre pas dans la surface taxable.
Vous commencez à voir le problème : c'est toujours la même maison, et on ne compte déjà plus les mêmes choses.
On repart à peu près des surfaces closes et couvertes, mais cette fois on applique davantage de déductions. Notre garage destiné au stationnement, lui, sort du calcul. On retire aussi les parties sous 1,80 m, les vides et les trémies d'escalier.
Cette surface, vous la retrouverez surtout en urbanisme : permis de construire, déclarations préalables, seuils réglementaires.
Et si vous ressortez un vieux permis de construire de votre maison, vous allez peut-être tomber sur deux autres noms : SHOB et SHON. Ce sont les anciennes références. Depuis 2012, elles ont été remplacées par la surface de plancher. Attention : remplacées ne veut pas dire équivalentes, parce que la méthode de calcul a changé.
On arrive à celle qui m'intéresse vraiment pour vendre.
Là, on cherche les mètres carrés réellement destinés à l'habitation. Le garage ne compte pas. La cave ne compte pas. La terrasse ne compte pas. Les parties sous 1,80 m ne comptent pas. Et on déduit l'espace occupé par les murs, les cloisons, les escaliers, les gaines.
Après tout ça, imaginons que notre maison arrive bien à 140 m² habitables. Voilà nos fameux 140 m² du début.
Imaginez que dans notre maison, les propriétaires aient transformé une partie du garage en chambre il y a quinze ans. Ou qu'ils aient aménagé les combles.
Physiquement, la pièce existe. Je suis devant. Elle est chauffée, aménagée, utilisée tous les jours. Mais à l'époque, personne n'a pensé à faire les démarches. Est-ce que je la compte dans la surface habitable ?
Oui. Si la pièce répond aujourd'hui aux critères de la surface habitable, elle est de la surface habitable. Et c'est le point important : mesurer une surface et vérifier qu'elle est administrativement en règle sont deux choses complètement différentes.
Notre maison peut donc réellement mesurer 140 m² habitables alors qu'une partie de ces 140 m² provient d'un aménagement qui n'a jamais été déclaré. La surface est juste, la situation administrative ne l'est pas. Ce sont deux sujets, et il ne faut surtout pas les mélanger.
En revanche, avant la vente, il faut comprendre ce qui a été fait. Les travaux nécessitaient-ils une autorisation ? A-t-elle été obtenue ? L'aménagement a-t-il été déclaré ? La situation fiscale du bien a-t-elle été mise à jour ? C'est un point que je traite systématiquement dans La mise Au carré, avant la mise en vente et pas trois jours avant le compromis.
Et j'en profite pour un conseil si vous vendez : faites mesurer la surface par votre diagnostiqueur, au moment du diagnostic de performance énergétique. De toute façon, il doit mesurer pour établir le DPE. Il vous facturera un supplément, faites-le quand même : vous partez d'une mesure de professionnel plutôt que d'un chiffre qui traîne depuis vingt ans dans un acte.
Parce qu'une maison évolue. On aménage des combles, on transforme un garage, on déplace des cloisons. Et on peut traîner une mauvaise surface pendant des années sans que personne ne se pose la question.
Je la mets volontairement à part. Elle concerne la vente de lots en copropriété, donc très souvent des appartements. Et ses règles de calcul ne sont pas exactement celles de la surface habitable.
Retenez simplement une chose : Carrez et habitable, ce n'est pas la même chose.
Le diagnostiqueur a mesuré, on a vérifié les éventuels aménagements, et on a bien 140 m² habitables.
Ma règle est simple : j'annonce 140 m², la surface habitable. Et si notre maison a en plus 25 m² de garage, je vous indique 140 m² habitables plus 25 m² de garage. S'il y a un sous-sol, une véranda, des combles ou d'autres surfaces intéressantes, je vous les donne aussi. Mais séparément.
Pourquoi ? Parce que je ne veux pas créer de déception à la visite. Je pourrais sans doute trouver une façon de présenter la maison avec un chiffre supérieur à 140 m², et mon annonce paraîtrait plus séduisante. Mais si votre première réaction en entrant est « ah, je pensais que c'était plus grand », j'ai gagné votre clic et j'ai mal commencé ma visite. C'est la règle que je tiens sur toutes mes annonces à Genas.
Je visite notre maison et je continue à me dire : mais ils sont où, les 140 m² ?
Alors je regarde son plan. Une grande entrée. Un long couloir. Plusieurs dégagements. Un escalier qui prend beaucoup de place. Tout ça fait bien partie des 140 m² habitables. Tout ça est utile. Mais on ne vit pas dedans.
C'est là que j'ai voulu regarder les maisons autrement. J'ai construit un indicateur très simple à partir des plans des maisons que je visite. Au lieu de prendre toute la surface habitable, j'additionne uniquement les pièces dans lesquelles on vit : le séjour, le salon, la salle à manger, la cuisine, les chambres. C'est tout.
L'entrée, les couloirs, les dégagements, l'escalier, la salle de bains, les WC et la buanderie ne rentrent pas dans le calcul. Et une pièce non chauffée n'y entre jamais, quelle que soit sa finition.
Cet indicateur, je l'ai appelé la surface Au carré. La définition complète est sur ma page prix immobilier à Genas, parce que c'est là qu'elle sert : au moment où l'on applique un prix au mètre carré à une surface.
Quand j'ai commencé à l'appliquer à de vraies maisons, j'ai trouvé des choses assez étonnantes.
J'ai relevé les cotes des plans de deux maisons des années 90 à Azieu. La deuxième fait 19 m² de moins que la première en surface habitable. Sur une annonce, c'est une vraie différence.
Et pourtant : leur séjour est quasiment de la même taille, à moins de 3 m² près. Leur cuisine fait pratiquement la même surface, autour de 13 m². Et la plus petite des deux a même 4 m² de chambres supplémentaires.
Autrement dit, si je ne regarde que le séjour, la cuisine et les chambres, la petite maison en offre un peu plus que la grande, avec 19 m² habitables de moins. Tout le surplus de la grande tient ailleurs : dans une mezzanine et un bureau. Ce sont des pièces où l'on vit, elles comptent dans la surface Au carré, mais ce ne sont ni des chambres ni du séjour, et ce n'est pas ce qu'une famille vient chercher.
Évidemment, la surface Au carré n'a aucune valeur réglementaire et elle ne remplace surtout pas la surface habitable. Mais elle permet de comprendre comment une maison utilise ses mètres carrés, et c'est exactement ce qui manque à une estimation immobilière à Genas calculée au prix au mètre carré.
On revient à ma question du début. Quand on vous annonce une maison de 140 m², ne demandez pas seulement combien elle fait. Demandez aussi où sont les 140 m².
Et posez cette question toute simple à l'agent immobilier : « la surface affichée dans l'annonce, elle correspond exactement à quoi ? » Vous verrez, la réponse peut être intéressante.
L'épisode précédent est ici : Cette semaine à Genas #13.
La surface Carrez concerne la vente de lots en copropriété, donc très souvent des appartements. La surface habitable sert de référence pour les maisons individuelles et pour la location. Les deux calculs se ressemblent sur certains points, mais les règles ne sont pas les mêmes : ce ne sont pas deux mots pour une même mesure.
Oui. Emprise au sol, surface taxable, surface de plancher, surface habitable et, en copropriété, surface Carrez ne mesurent pas la même chose. Sur une même maison, elles donnent des chiffres différents et tous justes. Un garage clos et couvert peut compter dans la surface taxable, sortir de la surface de plancher et ne jamais entrer dans la surface habitable.
Non. Depuis 2012, elles sont remplacées par la surface de plancher. Remplacées ne veut pas dire équivalentes : la méthode de calcul a changé, et un ancien permis de construire ne se compare donc pas directement à un document actuel.
C'est ce que je recommande, même quand la surface semble connue depuis vingt ans. Une maison évolue : combles aménagés, garage transformé, cloisons déplacées. Une mesure faite par le diagnostiqueur au moment de vendre évite de traîner une surface fausse et de la découvrir au pire moment.
Oui, si la pièce répond aux critères de la surface habitable : elle est mesurée comme telle, même si les travaux n'ont jamais été déclarés. Mesurer une surface et vérifier qu'elle est administrativement en règle sont deux choses différentes. La surface peut être juste et la situation administrative ne pas l'être : avant la vente, il faut savoir si les travaux nécessitaient une autorisation, si elle a été obtenue, si l'aménagement a été déclaré et si la situation fiscale du bien a été mise à jour.
C'est un indicateur d'usage créé par Au carré, sans aucune valeur réglementaire, qui additionne uniquement les pièces où l'on vit : séjour, salon, salle à manger, cuisine et chambres, relevées sur les cotes des plans. Les circulations, les pièces d'eau et les pièces non chauffées en sont exclues. Elle ne remplace pas la surface habitable, elle en éclaire l'usage.
Non, et la répartition des pièces en est une des raisons. Sur deux maisons des années 90 à Azieu, celle qui affiche 19 m² habitables de moins offre un séjour quasiment identique, une cuisine de même surface et 4 m² de chambres en plus. Le surplus de la grande se trouve dans une mezzanine et un bureau, pas dans les pièces qu'une famille vient chercher.
La mise Au carré est une analyse complète avant toute mise en vente : positionnement de prix, arbitrage travaux, points bloquants, stratégie de présentation. Une heure chez vous, sans engagement, quel que soit l'horizon de votre projet.
