Vous êtes propriétaire bailleur à Genas, Chassieu ou Meyzieu. Votre logement est classé F, peut-être G. Et vous avez entendu à peu près tout : qu'il est déjà interdit à la location, qu'il faut 50 000 € de travaux, qu'il vaut mieux vendre tout de suite.
La réalité est plus précise que ça, et surtout : elle dépend de votre situation contractuelle, pas seulement de votre lettre. Deux propriétaires avec le même DPE G peuvent être l'un parfaitement en règle, l'autre en infraction. Voici comment savoir dans quel cas vous êtes.
Le principe posé par la loi Climat et Résilience est celui de la décence énergétique : au-delà d'un certain niveau de consommation, un logement n'est plus considéré comme décent, et un logement indécent ne peut pas être loué.
| Date | Seuil de décence | Concrètement |
|---|---|---|
| 1ᵉʳ janvier 2023 | ≤ 450 kWh/m²/an | Les G les plus énergivores sortis du marché |
| 1ᵉʳ janvier 2025 | Classe F minimum | Les G ne peuvent plus être loués, en vigueur |
| 1ᵉʳ janvier 2028 | Classe E minimum | Les F ne pourront plus être loués, dans 17 mois |
| 1ᵉʳ janvier 2034 | Classe D minimum | Les E sortiront à leur tour |
Si votre logement est classé G, vous êtes déjà concerné. Si votre logement est classé F, vous avez jusqu'au 1ᵉʳ janvier 2028. C'est-à-dire un an et demi : le temps de faire les choses correctement, pas le temps de ne rien faire.
C'est ici que se joue la différence entre les deux propriétaires évoqués plus haut.
L'exigence de décence énergétique s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Elle ne s'applique pas rétroactivement pendant la durée initiale d'un contrat déjà signé.
Traduit dans votre quotidien :
Autrement dit, pour un G, la vraie échéance n'est pas une date au calendrier : c'est le prochain mouvement sur votre bail. Et ce mouvement peut arriver dans trois mois comme dans trois ans.
Celui-là est en vigueur depuis le 24 août 2022 et passe complètement sous les radars, alors qu'il coûte de l'argent tous les ans.
Pour un logement classé F ou G, vous ne pouvez plus :
La seule sortie : réaliser des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E, attestée par un nouveau DPE.
Faites le calcul sur votre propre bien. Un loyer bloqué pendant six ans dans un contexte inflationniste, ce n'est pas un détail réglementaire : c'est une perte de rendement continue, qui s'ajoute à la perte de valeur du bien. Beaucoup de propriétaires qui « attendent de voir » perdent déjà de l'argent sans l'avoir mesuré.
À noter : l'encadrement des loyers en vigueur à Lyon et Villeurbanne ne s'applique pas à Genas, qui n'est pas dans la Métropole de Lyon. Le gel des loyers passoires, lui, est national et vous concerne.
Un locataire qui occupe un logement énergétiquement indécent peut saisir le juge pour faire constater l'indécence et exiger des travaux. Le juge peut ordonner la réalisation des travaux, réduire le loyer, voire en suspendre le paiement jusqu'à leur exécution.
Ce n'est pas une menace théorique. L'information circule, les associations de locataires la relaient, et le sujet est devenu banal.
Là encore, l'enjeu n'est pas la lettre du DPE : c'est le fait de subir la contrainte au lieu de la piloter.
Trois cas peuvent justifier de ne pas atteindre le seuil :
Ces dérogations se démontrent, avec des pièces : refus d'AG, avis technique, devis. Elles ne se déclarent pas. Et sur un pavillon individuel à Genas, le cas le plus fréquent chez mes clients bailleurs, aucune des trois ne s'applique en général.
C'est la seule option qui préserve le rendement locatif à long terme, et pour un G, il faut souvent viser deux classes, pas une.
Elle a du sens si :
Le préalable est un audit énergétique sérieux, qui vous dira quels travaux font gagner quelles classes. Sans lui, vous dépensez au jugé.
Vendre reste possible à toute date, sans aucune restriction de classe. Et vous ne vendrez pas forcément à un investisseur : vous vendrez probablement à quelqu'un qui veut y habiter, et qui rénovera à sa main.
C'est souvent le bon arbitrage quand :
Tout ce qui concerne la vente d'un bien mal classé est détaillé ici : vendre une maison classée F ou G à Genas.
C'est un choix, pas une absence de choix, et il faut le regarder en face : loyer gelé, valeur qui se dégrade à mesure que l'échéance approche, risque de contentieux locatif, et impossibilité de relouer le jour où votre locataire part.
Ne rien faire coûte de l'argent. La seule question est de savoir combien, et pendant combien de temps.
Le parc locatif privé de Genas et des communes voisines est largement composé de biens des années 1960-1980 : pavillons mis en location après une succession, appartements des premières résidences, maisons de village. Beaucoup sortent en E ou F, non par négligence, mais par époque de construction : combles isolés aux normes d'alors, extensions moins performantes, chauffage électrique d'origine ou fioul.
Ce que je vois aussi, c'est un marché locatif qui reste tendu localement : les biens corrects se relouent vite. Ce qui veut dire que la rénovation se rentabilise mieux ici que dans des secteurs à faible demande locative, c'est un argument réel en faveur de l'option 1, à condition de ne pas surinvestir.
L'erreur la plus fréquente que je corrige : le propriétaire qui décide de vendre en urgence sur la seule foi d'une lettre, sans avoir jamais chiffré ce que coûterait de rester bailleur. Dans un cas sur deux, le calcul aurait donné l'inverse.
Non, tant que le bail initial court. L'exigence de décence énergétique s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites, pas rétroactivement pendant la durée du contrat en cours. En revanche, la première reconduction tacite déclenche l'obligation.
Oui. Les logements classés F restent louables jusqu'au 1ᵉʳ janvier 2028, date à laquelle le seuil de décence passe à la classe E. En revanche, le gel des loyers s'applique déjà aux F comme aux G depuis le 24 août 2022.
Non. Depuis le 24 août 2022, ni la révision annuelle indexée sur l'IRL, ni l'augmentation entre deux locataires, ni la hausse au renouvellement ne sont possibles. Seuls des travaux amenant le logement au minimum en classe E, attestés par un nouveau DPE, rouvrent cette possibilité.
Le locataire peut saisir le juge pour faire constater l'indécence. Le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation. Des sanctions administratives sont également possibles.
Cela dépend du coût réel des travaux rapporté à la valeur du bien, de la place de ce bien dans votre patrimoine, et de la demande locative sur le secteur, qui reste soutenue à Genas. L'arbitrage se fait avec un audit énergétique et une estimation, pas avec une intuition.
Oui, à toute date et sans restriction. Aucune interdiction de vente n'existe, quelle que soit la classe DPE. Un audit énergétique est en revanche obligatoire et doit être remis à l'acquéreur dès la première visite.
C'est exactement le type d'arbitrage que je traite dans la Mise Au carré : coût réel des travaux, valeur du bien, rendement locatif, et la décision qui en découle. Sans engagement.
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Laurent Darnis, agent immobilier à Genas depuis 2008.
La mise Au carré est une analyse complète avant toute mise en vente : positionnement de prix, arbitrage travaux, points bloquants, stratégie de présentation. Une heure chez vous, sans engagement, quel que soit l'horizon de votre projet.
