Estimation immobilière à Genas : le cocktail qui mène à une mise en vente hors marché

Ça commence toujours de la même façon. Un propriétaire veut avoir une idée de la valeur de sa maison avant de prendre une décision. Réflexe naturel : il ouvre SeLoger, tape « maison Genas », et compare.

Le problème, c’est que cette comparaison est faussée dès le départ. Pas par mauvaise foi. Par mécanique humaine.

On voit les défauts des autres. On voit les avantages de chez soi.

Face aux annonces concurrentes, le propriétaire active son regard d’acheteur. Il remarque la cuisine vieillissante, le jardin exposé nord, la façade qui mériterait un rafraîchissement. Face à sa propre maison, c’est l’inverse. Il voit la véranda qu’il a fait construire, le jardin entretenu avec soin, les travaux réalisés ces dernières années. Le résultat est presque mécanique : il se positionne au-dessus des prix qu’il voit.

Et ces prix sont déjà des prix affichés, pas des prix vendus.

C’est le deuxième biais, et il est massif. Les annonces sur SeLoger ou LeBonCoin affichent ce que les vendeurs demandent. Pas ce que les acheteurs acceptent de payer. La différence peut être significative, parfois 5 à 10 % selon les biens et les périodes. En partant d’un prix affiché pour construire sa propre estimation, on part d’une base déjà surévaluée.

Les prix réels des transactions à Genas sont accessibles sur le site DVF de la DGFiP. C’est la seule source qui recense ce qui s’est vraiment vendu, à quel prix, à quelle date. C’est la boussole. Pas les annonces. On a abordé ce point dans nos observations sur le marché immobilier de Genas et dans les prix immobiliers à Genas.

Une précaution importante cependant : les prix des années post-Covid sont à exclure de la comparaison. Le marché a connu une période exceptionnelle entre 2020 et 2023, avec des niveaux de prix qui ne reflètent pas la réalité actuelle. Les retenir comme référence, c’est se construire une illusion.

La cerise sur le gâteau : l’agent qui arrive en voulant faire plaisir.

Certaines agences pratiquent l’estimation flatteuse. Le principe est simple : annoncer un prix élevé pour décrocher le mandat, quitte à baisser progressivement une fois le bien en vente. Le propriétaire est content au moment de la signature. Il l’est beaucoup moins six mois plus tard, après deux baisses de prix, une surexposition inutile sur les portails et un bien qui commence à sentir le problème aux yeux des acheteurs.

Mélangez le biais vendeur, les prix affichés pris comme référence et un agent complaisant. Vous obtenez une mise en vente hors marché. C’est le scénario le plus fréquent, et le plus coûteux.

Ce qu’on fait différemment chez Au Carré.

L’estimation qu’on remet dans le cadre de La Mise au Carré part des transactions réelles sur Genas et les communes proches, sur une période pertinente, avec des biens vraiment comparables. On pose les chiffres du marché réel sur la table, y compris quand ils ne correspondent pas aux attentes. Pas pour faire plaisir. Pour que la décision qui suit soit prise en connaissance de cause.

C’est la seule façon de vendre au bon prix, dans un délai raisonnable, sans laisser de l’argent sur la table après une mise en vente mal calibrée. Nos résultats à Genas en témoignent.

Pour une estimation basée sur les ventes réelles à Genas : demandez votre estimation ici ou appelez Laurent Darnis au 06 62 55 25 27.