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Cette semaine à Genas #01 : quatre choses que le marché m’a rappelé
Cette semaine, entre deux rendez-vous vendeurs, quelques visites et le retour très officiel des moustiques genassiens, plusieurs situations m’ont fait sourire.
Parce qu’en immobilier, les modes changent. Les taux changent. Les prix changent. Mais certaines croyances semblent traverser les décennies sans prendre une ride.
Vous préférez la version vidéo ? J’ai également partagé ces observations dans une courte vidéo tournée cette semaine à Genas.
Les prix affichés ne sont pas les prix vendus
Cette semaine, j’ai reçu un jeune couple pour une estimation. Des gens curieux, bien renseignés, qui avaient déjà fait leurs propres recherches avant notre rendez-vous.
Et pourtant.
Quand on a parlé prix, ils avaient fait leur propre estimation en comparant leur maison avec les annonces visibles sur SeLoger. Résultat : ils s’étaient surévalués de plus de 60 000 euros.
Ce n’est pas une critique. C’est un réflexe humain parfaitement compréhensible. Mais c’est là que le problème se niche.
Une annonce, c’est un prix demandé. Pas un prix obtenu. Ce qui s’affiche sur les portails, ce sont les biens qui n’ont pas encore trouvé preneur. Les biens vendus rapidement disparaissent des écrans en quelques jours. Ce qui reste visible pendant des semaines, c’est précisément ce qui coince.
Autrement dit : le stock visible sur Internet est en bonne partie constitué de biens qui peinent à trouver preneur. Se comparer à eux, c’est se comparer aux candidats recalés.
Le retour des estimations qui font plaisir
C’est probablement le sujet de la semaine.
Ce qui me surprend toujours, c’est de voir des propriétaires parfaitement intelligents abandonner leur esprit critique dès qu’un chiffre flatte leur ego.
La flatterie est un outil redoutablement efficace. Elle l’a toujours été. Dans la fable, le fromage tombe. Dans l’immobilier, le mandat est signé, et la déception arrive plus tard.
Il faut distinguer deux approches qui coexistent sur le marché. La première cherche à obtenir un mandat. La seconde cherche à vendre. Ce ne sont pas forcément les mêmes chiffres, et ce n’est pas du tout le même service rendu.
J’ai pour habitude de préférer décevoir pendant une heure plutôt que décevoir pendant six mois. Six mois sans offre, c’est long. C’est des visites qui ne débouchent sur rien, un bien qui se banalise, et souvent une correction de prix en bout de course qui efface l’avantage imaginaire du départ.
L’estimation juste n’est pas celle qui fait le plus plaisir. C’est celle qui permet de vendre.
Tout se vend à Genas. Vraiment ?
« À Genas, tout se vend. » Je crois que c’est la troisième fois ce mois-ci que j’entends cette phrase.
J’ai vu récemment un propriétaire du secteur mettre sa maison en vente pour, comme il dit, « tester le marché ». Prix au-dessus de ce que le marché valide. Quelques visites. Aucune revisite. Il retire l’annonce.
Ce n’est pas un échec, c’est un enseignement.
Genas reste une commune recherchée, c’est vrai. La demande existe, les acheteurs sont présents. Mais non, tout ne se vend pas automatiquement. Le marché est devenu beaucoup plus sélectif qu’il y a cinq ans.
Certains biens partent en quelques jours. D’autres s’éternisent. La différence tient rarement à un seul facteur. Le prix en est un, mais la présentation, l’état général, l’emplacement précis dans la commune et la qualité du dossier comptent autant. Un acheteur d’aujourd’hui visite souvent plusieurs biens avant de décider. Il compare. Il négocie. Il se rétracte si quelque chose le gêne.
« Tester le marché » avec un prix hors marché ne teste pas grand-chose. Ça consomme du temps, de l’énergie, et parfois quelques mois de visibilité qu’on ne récupère pas.
Le retour des moustiques
Observation moins immobilière, mais tout aussi fiable : les moustiques sont de retour à Genas.
Ils arrivent toujours un peu avant la date officielle du début de l’été. Mieux informés que la météo, plus ponctuels que la saison. Chaque année, même surprise. Chaque année, mêmes piqûres.
Ce qui m’a frappé cette semaine, c’est le parallèle avec certaines croyances immobilières. Elles aussi reviennent chaque printemps, avec la régularité d’un insecte bien adapté à son environnement. « Les taux vont baisser, j’attends. » « Mon bien vaut plus que le voisin, il avait des travaux. » « Le bon acheteur finira par se manifester. »
On pense les avoir éradiquées lors d’une bonne conversation. Elles réapparaissent quelques semaines plus tard, légèrement mutées.
Je ne dis pas ça pour me moquer. J’y vois surtout un signe que l’immobilier reste un sujet émotionnel. Ce qui se passe dans une transaction touche à des choses importantes : le patrimoine, les projets, parfois des années de travail. Normal que les croyances protectrices aient la vie dure.
Mais les moustiques, eux, ne font pas de sentiment.
Finalement, les marchés changent. Les humains beaucoup moins. Et les moustiques semblent s’adapter à tout.
À très vite sur le terrain.
Laurent Darnis Agence Au Carré — Genas
